优配资品区·周末侃｜上海“偏远”园区，为何都在搞商业、拼颜值

最近，一位在沪郊某新兴产业园区工作的研究人员向记者“吐槽”：入驻企业和机构变多了，园区肉眼可见地热闹起来，中午在食堂吃饭，不想排长队就得错峰。可开园两年多，除了食堂外几乎没有商业配套，便利店也“还在路上”。

这位研究人员乐见园区日益兴旺和热闹，同时也对地处“偏远”的园区完善配套服务，抱有更多期待。其实，放眼整个上海，许多郊区产业园早已不是曾经的单一模样。

在上海开发区协会副秘书长张腾飞看来，园区的形态与配套紧跟产业类型而变，随着新型工业化的推进和现代化产业体系的发展，“仅让企业人才‘吃得饱’已经不够，还要让大家‘过得好’”。从这个角度看，园区搞商业、拼颜值，并非“不务正业”。

产业园区涌现新业态

几年前，记者到上海北郊的一个产业园采访，运营方生动讲述引入一家星巴克是如何艰难。尽管艰难，但他们还是努力争取，因为这是“体现园区品质的一个切片”。

这两年，园区不再强调这样的故事。大家已经默认，在上海做园区，咖啡店是标配。问题已经不是能不能引入，而是如何做好平衡，让内部的咖啡、茶饮店铺差异化生存，更好地服务办公人群。

在宝山的智力产业园一期3号楼，一家咖啡店正在进行围挡施工。园区负责人俞菲表示，如果这家店只是卖咖啡，就不会被招进来，品牌方后续会依托自身的旅行社和社区资源，针对不同人群开展手作、讲座、联谊活动。“对园区企业来说，也多了一个活动场所。”

做什么样的商业，本质上要遵循市场的逻辑。位于嘉定老城区南端的现厂园区，沿街的两栋楼里聚集着不少店铺，有餐厅、咖啡店、酒吧、服装店、美容美发店、骑行店等，为此常有人误以为那里是商业体。事实上，它是嘉定科投集团旗下的在线新经济园区。园区负责人肖天说，周边有景点、有居民还有各种单位，园区与城区之间没有明显的边界，现有业态服务于所有人。

而园区的热闹，恰恰是入驻企业乐意见到的。在线新经济企业新心文化在园区内租了7000平方米的空间，容纳几百名主播和后台人员同时办公。企业负责人杨瑞说，员工以“95后”和“Z世代”为主，不喜欢沉闷的工作环境，下班之后，大家会聚餐聊天，近在咫尺的品质商业正好提供了方便。

有意思的是，一位园区运营人员告诉记者，“我们这里的美容美发店，收费还挺贵的，几家新中式服装店，客单价也在几百元到数千元。”偏偏入驻企业的员工能够“看对眼”，“哪里挣钱哪里花”。

一些令人意想不到的业态，也出现在了产业园区。去年，“80后”张黑黑在智力产业园开了一家400平方米的狗狗“幼稚园”，聘请训犬师、幼教和健身教练，为宠物提供日托式看护。小型犬收费98元/天，中大型犬收费138元/天，工作日在园的“毛孩子”数量不少。

引入新业态，也是吸引企业的一种策略。俞菲表示，园区的产业定位集中在数字科技、新质文创、绿色低碳领域，都是年轻人的事业，“所以我们希望打造‘最懂年轻人的园区’，既能安放奋斗的野心，也能接纳生活的柔软。”

“三生融合”成为招商亮点

在网上搜索上海产业园区，能看到许多园区运营方都在推介“公园式办公场景”，不管是局部图还是航拍全景图，都侧重于展示园区的草坪、花园、滨水步道等生态景观。

比如奉贤临港南桥欣创园，定位为“且听风吟，尽情‘森呼吸’的办公园区”，运用绿化元素巧妙地围合建筑，并在中庭打造特色主题景观。又如青浦长三角绿洲智谷，依托天然水系景观优势，建设空中慢行廊桥，构筑“推窗即见碧波，漫步可至水岸”的科技园区，还配有屋顶花园、水岸氧吧……

张腾飞认为，在上海构建“2+3+6+6”产业体系的大背景下，大量高素质的科创人才导入，对工作环境的便利度、舒适度提出了更高要求，因此郊区新建产业园的产品形态不再像过去那样，放眼望去大都是“灰扑扑的方盒子”，而是体现生产、生活、生态“三生融合”理念的复合型园区。

有的园区，甚至环境好到“让人迷惑”。复旦上科科普事业部总监张云立讲了这样一个故事。之前有合作伙伴来拜访，打了好几通电话说找不到入口，后来一问，是他们“三过园区门而不入”，因为不敢相信“企业就在公园深处”。

企业所在的宝山大黄生态科创园，位于S20外环高速与南北高架交汇处，紧邻总面积近50公顷的大黄村公园。去年5月，公园完成了各类软硬件设施的改造提升，增设了活力聚场、彩虹花径、水岸画境、封闭式狗GO乐园等10处景点空间，还配有足球场、篮球场、羽毛球场、网球场。

“我们是从事文化场馆策划设计、工程实施及运营维护的高新技术企业，越是干脑力活儿的人，越需要这样的环境放松心情、激发灵感。”张云立说，园区提供的独栋办公空间层高高、私密性强，“来了这里，就不愿回到乘电梯都要等许久的写字楼了。”

凭借独特优势，园区实现了9成的出租率，吸引了一批“对环境敏感度高于价格敏感度”的科创企业。去年11月，米其林集团的“未来工坊”落地园区，承担起吴淞创新城米其林“明日工场”项目的前期验证与生态孵化功能。

“老园区”也在动脑筋。最近，现厂园区在嘉定区相关职能部门的支持下“破墙透绿”，完成了滨水空间活化利用。如今，市民可沿着环城河步道直接进入园区，入口处冬可赏梅、春有紫藤。入驻企业混知文化负责人、科普博主陈磊表示，当初选在这里办公就是看中沿河“可呼吸”的环境，现在园区与周边生态进一步融合，让企业足不出园便可开展科普文化市集。

从“管房子”进化为“做服务”

完善商业配套、做优环境的同时，郊区产业园区也在大力搞活动。不是单调的座谈，也不局限于逢年过节摆个摊、写春联福字的热闹，而是以促成企业深度对接合作为目的的、形式多样的活动。

翊容文化和怀秋文化虽同在智力产业园，但一个在一期，一个在二期，相隔不过百米，此前未有交集。去年7月，园区在一旁的智力公园组织了一场人宠定向赛，两家企业负责人边参赛边交谈，聊出了火花。

翊容文化为市中心商圈策划组织集市，孵化了DIY饰品品牌DouDou，与香氛潮玩品牌FUFUSOUL长期合作；怀秋文化亦有丰富的活动策划经验，与宠物用品品牌合作密切。两家企业“接上头”后，发现双方都希望把之前快闪和集市中的好创意留下来集中展示。眼下，他们已在园区核心位置选定了几百平方米的空间，打造开放式共创空间，既展示IP衍生品，也作为平台邀请更多设计师和创意企业交流碰撞。

摈弃房地产思维，从“管房子”进化为“做服务”，这是顺应城市现代产业发展逻辑的必然之举。张腾飞表示，当前上海开发区协会正在着手建立相关产业服务商标准，推动产业园区向产业综合服务商转变，“以企业需求为导向，采取科学的运营模式，打造鲜明的产业特色，实现多方共赢。”

各级政府在其中也应发挥积极作用，助力园区在有限的空间内生成更贴合产业发展的场景和服务。

2025年，小美科技园在嘉定区和南翔镇的支持下，利用户外空间，打造了1700平方米的具身智能机器人训练场，搭建包括市政运维场景、农林野外场景、低空水域场景等十多类应用场景，可供百余种机器人进行应用训练。园区企业湃博特机器人技术总监李蒙表示，企业研发的特种机器人服务于能源行业，距离上海很远，在交付之前能在模拟场景多次训练对于技术改进很重要，“现在下楼就能做测试，很方便。”